築浅マンションを売却する理由

マンションを売却する理由はさまざまですが、築浅物件だと「なぜこんなに新しい家を手放すのだろう」と疑問に思う方も少なくないです。
親の介護が必要になった、急な転勤、離婚、経済的な問題など、売却の理由を明確にすることで買い手が納得しやすくなります。
とくに事故物件の場合は、事前に必ず知らせる必要があります。
敷地内や居室内で自殺や変死があった物件は「心理的瑕疵（かし）物件」とされ、不動産会社はその事実を買い手に伝える義務があるためです。
心理的瑕疵を隠して売却すると、契約解除や損害賠償請求といったトラブルが発生する可能性があります。
事故物件であることを気にしない買い手もいるので、正直に申告しましょう。
また、近所の住人との折り合いが悪かったために、家を手放すケースも少なくありません。
これは法的に告知義務はありませんが、不動産会社には話しておくと良いでしょう。

築浅マンションを売却する代表的な理由とは

築浅マンション売却の理由として、代表的なものは以下の通りです。

理由①：結婚
パートナーと新しい住居が必要になり、現在のマンションが手狭になった場合です。

理由②：離婚
夫婦で購入したマンションを財産分与のために売却する場合や、住宅ローンの返済が困難になった場合です。

理由③：転勤
転勤により住めなくなり、売却を選択する場合です。
住宅ローンの条件により、他人に賃貸することができないこともあります。

理由④：介護
親の介護が必要になり、ご自身や親のマンションを売却する場合です。

理由⑤：まとまった資金の確保
マンションの価値が上がり、現金化したい場合です。

理由⑥：住宅ローンの返済
経済的な変化で返済が困難になった場合、「資金が必要になったため」などの表現を使うことが推奨されます。

理由⑦：より良い物件への住みかえ
家族の成長や生活環境の変化で、より適した物件に住み替えたい場合です。

理由⑧：不要な物件
親が老人ホームに入居したり、投資用のマンションを処分したい場合です。

理由⑨：相続した物件
相続で得たマンションを売却して現金化する場合です。
管理費や維持費を節約するためです。

理由⑩：瑕疵があった
物理的、法律的、環境的、心理的な欠陥がある場合です。
生活に影響するため、売却のきっかけとなります。

売却の理由は売却価格に影響するのか？

マンション売却の理由が売却価格に影響するかどうかは場合によります。
ネガティブな理由（騒音問題など）がある場合、価格に影響することがあります。
一方で、結婚や住み替えなどポジティブな理由では、価格への影響はほとんどありません。
ただし、離婚や転勤などで急いで売却する場合は、時間的な余裕が少ないため、売却価格が安くなることもあります。

築浅マンションを売却するときの注意点

築浅マンションには、築浅ならではの注意点があります。
続いて、築浅マンションを売却するときの注意点を3つ解説します。

注意点①：新築と築浅の違いを理解する

新築とは「築1年未満で誰も住んでいない」物件のことです。
一方、築浅は築年数が新しくても、誰かが一度でも入居した物件を指します。
したがって、築1年未満でも入居歴があると築浅となります。

注意点②：税金の確認をする

所有期間5年以下でマンションを売却する場合は、税金の確認をしましょう。
マンション売却時に売却益が出た場合、譲渡所得として課税されます。
譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得 = 譲渡価額 – 取得費 – 譲渡費用
譲渡価額は売却価格、取得費は購入額（建物は減価償却費を控除した額）、譲渡費用は仲介手数料や印紙税などの売却に要した費用です。
マンションの価格は、築年数の経過と共に下がる傾向がありますが、市況によっては購入額より高く売れて利益がでることもあります。
この場合、譲渡所得に税率を乗じて税金が発生します。

税金 = 譲渡所得 × 税率
とくに注意すべきは「所有期間が5年以下だと税率が高い」ことです。
売却する年の1月1日時点で所有期間が5年超のときは「長期譲渡所得」、5年以下のときは「短期譲渡所得」となります。
税率は以下の通りです。

●短期譲渡所得（5年以下）：所得税率30% 、住民税率9%
●長期譲渡所得（5年以上）：所得税率15% 、住民税率5%

復興特別所得税として、所得税に対して2.1%が加算されます。
とくに他の物件に買い替える予定の方は、税金をしっかり確認しましょう。
節税の特例がありますが、買い替え物件で住宅ローン控除を利用する場合、売却物件の節税特例が使えなくなります。
取得後5年以内に築浅マンションを売却する際は、税額の確認が重要です。

注意点③：オーバーローンの確認をする

築浅マンションを売却する際は、「オーバーローンでないこと」を確認しましょう。
オーバーローンとは、住宅ローン残債が売却額を上回る状態を指し、アンダーローンは残債が売却額を下回る状態を指します。
住宅ローンが残っている物件を売却する場合、売却代金でローン残債を一括返済する必要があります。
そのため、アンダーローンであることが基本条件です。
マンション価格は築年数が経過するにつれて下がりますが、住宅ローン残債は徐々に減少するため、築浅マンションはオーバーローンが生じやすいです。
住宅ローンが残っている物件は、売却前に査定をおこない、アンダーローンであることを確認してから売却するようにしましょう。
もちろん、オーバーローンであっても売却は可能です。

築浅マンションを高く売るためのポイント

築浅マンションを少しでも高く売るためには、いくつかの工夫が必要です。
最後に、築浅マンションを高く売るための3つのポイントを解説します。

高く売るためのポイント①：未入居なら新築として売る

不動産業界では、築5年以内の物件を築浅物件と呼びます。
しかし、マンションを新築してから1年以内で、1日も人が住んでいない場合は、新築物件として売り出すことが可能です。
築浅物件も需要はありますが、新築物件の方が圧倒的に人気があります。
新築のまま売れば、より高く売ることができるでしょう。

高く売るためのポイント②：早めに売却する

築浅物件は時間が経つほど価値が下がります。
築1年の物件と築5年の物件では、当然築1年の方が高く売れます。
売り時を逃さず、早めに売却することが重要です。
とくに、築年数の節目を迎えないように注意しましょう。
たとえば、築5年で売り始めたなら、築6年になる前に売却を完了することが大切です。
家の売却には平均で6か月ほどかかるといわれていますが、築浅物件は人気が高いので、早く買い手が見つかる可能性があります。

高く売るためのポイント③：設備を残す

新築時に導入した設備はまだ劣化が進んでいないため、買主がそのまま使用できることが多いです。
とくに、エアコンや食洗器などの耐用年数が長い設備は、買主にとっても価値が高いです。
これらの設備が揃っている築浅マンションは、設備のない物件よりも高く売ることが可能です。
ただし、買主によっては設備を新しくしたいと考える方もいらっしゃるので、設備を残すかどうかは、購入希望者とよく話し合って決めましょう。

まとめ

築浅マンションを売却する理由には、結婚、離婚、転勤、介護などのライフスタイルの変化や経済的理由が挙げられます。
売却時には、築浅と新築の違い、税金の確認、オーバーローンの有無を確認しましょう。
築浅マンションを少しでも高く売るためには、新築として売る、早めに売却する、設備を残すといった工夫が必要です。